开篇

    在不动产转让环节同时涉及土地增值税和增值税。

    土地增值税以“增值额”为计税依据，适用四级超率累进税率，属于财产税；增值税以“成交价”为计税依据，适用固定税率，属于流转税。

    现行的转让不动产增值税是在营改增的大背景下从营业税演变而来。在营业税时代，转让土地使用权、销售不动产按5%税率缴纳营业税。

下面详细介绍非房地产企业的计算方法

01

划重点：按三个维度划分，分持有年限、分地区、分住房类型

税额计算方法，奉上简表

一般纳税人转让不动产

划重点：按两个维度划分，分获取时间，分获取方式

获取时间：

销售2016年5月1日后获取的不动产只适用一般计税方法。（唯一）

获取方式：

外购获得的：可扣减购置原价

自建获得的：不能扣除自建成本

税额计算方法，奉上简表

03 

小规模纳税人转让不动产

划重点：小规模纳税人适用简易计税方法；但获取方式影响了是否可扣除不动产购置原价。

税额计算方法，奉上简表

04

Q&A

Q:简易计税和一般计税有啥区别？

A:（1）适用范围不同。具体适用条件见上方各附表。

   （2）税率不同。简易计税征收率为5%，一般计税税率为10%。

    根据财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》“（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。”

根据财税〔2018〕32号《财政部 税务总局 关于调整增值税税率的通知》：“一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。”

   （3）是否可抵扣进项税。简易计税方法计算出的金额为应纳税额，不能抵扣增值税进项税额。一般计税方法计算出的金额为应纳销项税额，可根据规定抵扣进项税额。

1、国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》

2、中华人民共和国国务院令第691号《国务院关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定》

3、财税〔2018〕32号《关于调整增值税税率的通知》

非房地产企业转让不动产的增值税计算方法将会另起专题呈现，敬请留意

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